Вовлечение в сделку государственного и муниципального имущества, даже если оно частично принадлежит публично-правовому образованию, должно осуществляться на основании оценки его стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности). Приватизация, аренда, залог, выкуп – далеко не полный список способов распоряжения имуществом, при которых органы государственной власти и местного самоуправления обязаны привлекать независимых оценщиков для определения рыночной стоимости имущества.

В этой статье мы поговорим о том, какие важные для государственных и муниципальных органов власти изменения готовятся внести в Закон об оценочной деятельности, и проанализируем возможные последствия от их реализации.

Оценочная деятельность оказывает серьезное влияние на экономику государства, но при этом требует изменений в регулировании. Одной из основных проблем в оценке – это демпинг стоимости оценочных услуг, который часто проявляется в закупках для государственных и муниципальных нужд. В настоящее время в соответствии с законодательством Российской Федерации[1] государственные и муниципальные заказчики оценочных услуг не вправе предъявлять дополнительные требования к оценочным компаниям, отбираемым на конкурентной основе для осуществления оценки.

Как правило, занижением цен занимаются компании, для которых снижение стоимости услуг является единственным конкурентным преимуществом в борьбе за право подписания контракта. К сожалению, это часто сказывается на качестве подготавливаемых ими отчетов об оценке (далее – Отчет). В свою очередь, государственные и муниципальные заказчики не всегда грамотно и объективно готовы провести проверку Отчетов, подготовить замечания к ним и требовать от исполнителя исправления замечаний. Причина этому не только риск увязнуть в переписке с оценщиком и нарушать сроки административных процедур, для которых проводится оценка, но и элементарное отсутствие подготовленных специалистов.

А учитывая постоянный контроль за деятельностью органов власти со стороны надзорных ведомств в целях выявления признаков коррупции и причинения ущерба, очевидно, что от демпинга и низкого качества оценочных услуг, в первую очередь, страдают органы государственной власти и местного самоуправления.

Не стоит расценивать практику снижения стоимости услуг, как экономию бюджетных средств. На рисунке 1 отражены негативные последствия, к которым может привести погоня за выгодой.

Рисунок 1 – Негативные последствия от занижения стоимости оценочных услуг для государственных и муниципальных нужд

В целях совершенствования оценочной деятельности и ужесточения требований при оценке государственного и муниципального имущества Минэкономразвития России разработано два законопроекта, основные характеристики которых приведены в таблице 1.

Таблица 1. Законопроекты, направленные на совершенствование оценочной деятельности

* - актуально на момент подготовки экспертных материалов;

** - исходя из текущего состояния подготовки законопроекта, существует высокая вероятность несоблюдения данного срока.

Указанные законопроекты подготовлены в рамках реализации пунктов 20 и 21 плана мероприятий («дорожной карты») реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Корпоративное управление, специальные административные районы, процедура банкротства, оценочная деятельность»[2].

Рассмотрим подробнее основные положения проектов законов, которые будут интересы органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, муниципальным образованиям и подведомственным им учреждениям и предприятиям.

I. Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части уточнения положений, устанавливающих права и обязанности, в том числе требования при заключении и исполнении договоров на проведение оценки»

Законопроектом предлагается установить дополнительные требования к оценочным компаниям и их оценщикам при оценке государственной и муниципальной собственности. Их перечень приведен в таблице 2.

Таблица 2. Предлагаемые законопроектом дополнительные требования к оценочным компаниям при оценке государственного и муниципального имущества

В случае принятия законопроекта органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и муниципальным образованиям необходимо учесть данные требования в закупке оценочных услуг при подготовке технического задания на оценку имущества и проведении экспертизы Отчетов.

Предлагаемые меры, безусловно, направлены на совершенствование оценочной деятельности в интересах государства. Но если проанализировать возможную реализацию данных мер, то можно предположить возникновение следующих негативных последствий для государственных и муниципальных заказчиков:

1. РОСТ СТОИМОСТИ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ ИЗ-ЗА СОКРАЩЕНИЯ КОНКУРЕНЦИИ

C одной стороны, планируемые меры должны оградить органы государственной власти и местного самоуправления от некомпетентной оценки имущества, а с другой, – могут спровоцировать рост стоимости услуг и увеличить нагрузку на бюджет. На ценообразование повлияет сокращение конкуренции на рынке оценочных услуг для государственного и муниципального сектора. Возможность участвовать в закупках останется только у опытных и крупных компаний, но доля таких организаций на рынке недостаточна для удержания стоимости услуг на прежнем уровне.

В таком случае работает принцип «качественно – значит дорого», поэтому регионам и муниципалитетам необходимо будет подстраиваться под новую конъюнктуру рынка и предусматривать в бюджетах необходимый объем финансирования.

2. ОГРАНИЧЕНИЯ ДЛЯ МАЛОГО БИЗНЕСА

Введение дополнительных требований ограничит доступ к госсектору для начинающих оценщиков и малых организации, не имеющих достаточного опыта. Большинство субъектов оценочной деятельности относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства, поэтому ограничения возможностей для данной категории оценщиков расходятся с принципами поддержки малого бизнеса.

3. УВЕЛИЧЕНИЕ ТРУДОЕМКОСТИ НА ПОДГОТОВКУ К ЗАКУПКЕ И ПРОВЕРКУ ОТЧЕТОВ

Существенный объем работ в закупках оценочных услуг приходится на подготовку технического задания на оценку, проверку участников закупки на соответствие установленным требованиям и непосредственно проверку качества составления результата услуги - Отчета. В закупочной документации указываются требования к исполнителям, соответствие которым потом и проверяется. С увеличением данных требований растут и риски допустить ошибки:

• указать в закупочной документации не все обязательные требования к исполнителям оценочных услуг;
• необоснованно отказать в допуске к участию в торгах или, наоборот, допустить к ним исполнителя, не соответствующего обязательным требованиям;
• принять Отчет, составленный с нарушениями закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Для того чтобы, не совершать подобных ошибок органам государственной власти и местного самоуправления рекомендуется повышать квалификацию сотрудников в сфере оценочной деятельности или, как минимум, знать из каких источников можно получить информацию для проверки оценщиков и компании на соответствие дополнительным требованиям. Перечень источников информации для проверки соответствия оценщиков и компаний дополнительным требованиям приведен на рисунке 2.

Рисунок 2 – Источники информации для проверки соответствия оценщиков и компаний дополнительным требованиям

Для подтверждения опыта оценщика выписка из реестра членов СРОО должна быть выдана не более чем за 10 рабочих дней до:

- даты заключения договора на проведение оценки;

- даты подачи заявки на участие в определении исполнителя на проведение оценки (в случае использования конкурентных способов определения исполнителей для проведения оценки).

4. ПРИЗНАНИЕ ЗАКУПОК НА ОЦЕНКУ ИМУЩЕСТВА НЕСОСТОЯВШИМИСЯ

В случае принятия законопроекта объем закупок на оценку государственного и муниципального имущества не изменится: приватизация, передача в аренду и залог, выкуп имущества как были, так и останутся одними из основных процессов в распоряжении имуществом. А вот круг потенциальных исполнителей, соответствующих новым требованиям, значительно сузится. Поэтому удовлетворить все потребности публичных заказчиков по оценке имущества будет сложнее из-за роста загруженности оценщиков. Вследствие чего возрастает вероятность превышения предложения над спросом, что даст возможность оценщикам выбирать для участия наиболее выгодные для себя закупки, остальные – могут остаться без их внимания.

Если загруженность и отсутствие возможности исполнителей при желании можно решить, например, увеличением штата или повышением квалификации сотрудников, то одно из предлагаемых законопроектом требование может оставить безуспешными попытки государственных заказчиков определить исполнителя оценочных услуг по объективной причине. Речь идет о требовании к компаниям иметь в штате оценщиков, имеющих опыт оценки аналогичных объектов (пункт 3.2 таблицы 2). При необходимости проведения оценки уникальных объектов (речные порты, бывшие объекты ГО и ЧС, специфические комплексы коммунально-бытового хозяйства и т.д.) найти компанию, имеющую двух оценщиков с опытом оценки аналогичного имущества затруднительно. При чем, чем уникальнее объект, тем ниже вероятность успешного поиска оценочной компании, соответствующей обязательным требованиям.

Таким образом, причинами отсутствия поданных заявок на участие в закупке на оценку государственного и муниципального имущества может быть:

• загруженность оценщиков, соответствующих новым требованиям, и отсутствие у них интереса к участию в закупках;
• уникальность объектов оценки и отсутствия оценщиков с необходимым опытом оценки аналогичного имущества.

II. Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части формирования реестра сведений, содержащихся в отчетах об оценке объектов оценки»

Новелла законопроекта заключается в том, что предлагается создать реестр сведений об Отчетах (далее – Реестр), в который планируется вносить информацию, указанную на рисунке 3.

Рисунок 3 – Сведения, подлежащие включению в Реестр (проект)

Предполагается, что открытые сведения из Реестра могут быть предоставлены любым заинтересованным лицам, в отличие от закрытых данных, получить которые вправе только органы, указанные на рисунке 4, при условии:

- направления ими мотивированного обращения оператору[3] Реестра;

- запрашиваемые сведения необходимы для осуществления полномочий органа в установленной сфере деятельности.

Все сведения будут предоставляться бесплатно в порядке, подлежащем установлению Минэкономразвития России.

Рисунок 4 – Органы, имеющие право доступа к закрытым сведениям Реестра

Вносить сведения об Отчете в Реестр должны оценщики (до принятия Отчета заказчиком), а также оператор Реестра.

Отчет, сведения о котором не внесены в Реестр, не является Отчетом и не может быть использован заказчиком.

Как следует из пояснительной записки к законопроекту, создание Реестра позволит:

• аккумулировать сведения об Отчетах в одном месте и сформировать информационную базу об объектах оценки для возможного дальнейшего проведения анализа и принятия необходимых решений;
• подготовить базу для дальнейшего формирования единообразной формы предоставления сведений об оценке вне зависимости от целей и места ее предоставления и в перспективе осуществить реализацию принципа «одного окна».

 Что это значит для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований:

во-первых, позволит получить источник для анализа рынка недвижимости и проверки рыночной стоимости подлежащих приватизации или передаче в аренду объектов, а также кадастровой стоимости имущества;

во-вторых, сделает невозможным тайное внесение оценщиком каких-либо изменений в принятый заказчиком Отчет;

в-третьих, может повлечь освобождение заказчиков оценки от обязанности вносить информацию об Отчете в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц[4].

Рассмотренные проекты пока еще не внесены в Госдуму, с их текстами возможно ознакомиться в СПС Консультант Плюс. Однако уже сейчас возможно оценить предстоящие изменения и, при необходимости, внести предложения в период предстоящего публичного обсуждения указанных проектов.

По всем вопросам, связанным с комплексным управлением имуществом и активами, вы можете обращаться к специалистам Компании БФТ:

question@bftcom.com
+7 (495) 784-70-00

[1] Федеральный закон от 05 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

[2] Распоряжение Правительства Российской Федерации от 2 июля 2020 г. № 1723-р

[3] Ведение Реестра осуществляется Росреестром или подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением

[4] Согласно статье 8.1 Закона об оценочной деятельности