В первой публикации ведущий консультант Наталья Буянова рассмотрела новый порядок реализации преимущественного права при приобретении государственного и муниципального имущества с учетом изменений, внесенных в закон № 159-ФЗ, а также условия, при которых можно воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и, как его не утратить.
Во второй части публикации рассмотрим, поправки, которые расширили критерии отнесения предпринимателей к категории малых и средних, а также расскажем о расширении круга имущества, которое могут выкупить субъекты МСП.

Наталья Буянова Ведущий консультант Департамента методологии, анализа и консалтинга ООО «БФТ»

Какое имущество может быть приобретено субъектами МСП в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ?

По правилам Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) вправе приобрести арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности.

Федеральным законом от 03 июля 2018 года № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» исключены конкретизирующие состав имущества слова «в собственности субъектов Российской федерации».

Таким образом, внесенные поправки расширили круг имущества, которое могут выкупить субъекты МСП. Теперь субъекты МСП могут реализовать право преимущественного выкупа по рыночной стоимости не только арендуемого регионального и муниципального, но и федерального недвижимого имущества. Причём это касается как включённого в утверждённые в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечни имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП, так и не включённого в перечни.

ВАЖНО:

• В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты МСП не вправе использовать преимущественное право для приобретения имущества:

переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП в соответствии со статьей 15 Федерального закона № 209-ФЗ;

входящего в состав имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

принадлежащего государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

ограниченного в обороте.

• Правила Федерального закона № 159-ФЗ не распространяются на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами МСП земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Кто может выступать покупателем и продавцом арендуемого недвижимого имущества?

Как и прежде преимущественное право приобрести арендуемое государственное и муниципальное имущество могут реализовать только субъекты МСП.

3 августа 2018 года Федеральным законом № 313-ФЗ в Закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» внесено несколько изменений, в основном расширяющих критерии отнесения предпринимателей к категории малых или средних.

Скорректировано понятие «субъекты малого и среднего предпринимательства», под которым теперь понимаются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с установленными условиями к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. В частности к данной категории с декабря 2018 года могут относиться хозяйственные товарищества. Условием отнесения фирмы или индивидуального предпринимателя к категории МСП является не только фактическое соответствие критериям, но и указание предприятия в едином реестре таких субъектов.

Согласно действующему ранее законодательству, к субъектам МСП относились только те предприятия, в уставном капитале которых доля иностранных юридических лиц не превышала 49 процентов. Принятые поправки в закон снимают это ограничение. Таким образом, малые или средние предприятия, в уставном капитале которых доля иностранной компании (также являющейся малой или средней компанией по своему размеру и не являющейся офшорной) превысит 49 процентов, смогут сохранить статус субъекта МСП. При этом ограничение сохранится для крупных иностранных или российских юридических лиц.

Сведения о субъекте МСП не должны быть исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи имущества, при этом, теперь в реестре субъектов МСП включат данные о среднем количестве сотрудников. Согласно законодательства, малая или средняя компания, соответствует критериям численности сотрудников - не более 250 человек и размера предпринимательского дохода за календарный год - не более 2 млрд. рублей

Одним из условий включения иностранных юридических лиц в сферу действия закона будет являться размещение сведений о них на официальном сайте ФНС в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

При этом, как и прежде, не смогут выступать покупателями имущества субъекты МСП – арендаторы:

являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;

осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);

имеющие задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи имущества (в случае согласия на использование преимущественного права) либо на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение имущества.

ВАЖНО:

• Субъект МСП вправе реализовать преимущественное право на приобретение нескольких арендуемых им объектов недвижимого имущества

В связи с расширением состава имущества, которое подлежит выкупу при реализации преимущественного права, продавцом имущества теперь будут выступать федеральные органы, осуществляющие функции по приватизации государственного имущества или уполномоченные ими органы и организации.
В соответствии с действующим законодательством, продавцом государственного и муниципального имущества могут выступать:

федеральный орган, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации государственного или муниципального имущества;

государственное (муниципальное) унитарное предприятие в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого субъектом МСП (в случае принятия таким предприятием решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение имущества, и при согласии собственника на отчуждение этого имущества).

Изменений в части определения цены приобретаемого субъектом МСП арендуемого имущества и способов оплаты не произошло. Как и прежде субъекты МСП при реализации преимущественного права приобретают имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приобретаемое субъектом МСП при реализации преимущественного права имущество может быть оплачено одним из двух способов:

единовременно;

в рассрочку

посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (с начислением на сумму рассрочки процентов по ставке, равной 1/300 учетной ставки, установленной Банком России, на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
При этом субъект МСП вправе досрочно оплатить имущество, приобретенное в рассрочку.

Срок рассрочки устанавливается законами субъектов Российской Федерации. При этом рассрочка не может быть установлена на срок менее 5 лет, а если такой срок не определен законом субъекта Российской Федерации, то равен 5 годам.

Право выбора способа оплаты приобретаемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП.

Итак, подводя итоги, следует отметить, что наделение субъектов МСП преимущественным правом выкупа позволяет вовлекать в полноценный хозяйственный оборот государственное и муниципальное имущество, не используемое для реализации полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Поправки, внесённые Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», вводят бессрочное действие права на выкуп арендуемого имущества. Кроме того, преимущественное право выкупа теперь распространяется на имущество, находящееся в федеральной собственности, что позволит увеличить число субъектов СМП – собственников помещений, обеспечить стабильные и предсказуемые условия для выкупа имущества. Предоставление дополнительных возможностей по участию субъектов МСП в процедурах выкупа государственного имущества позволит укрепить основу ведения предпринимательской деятельности.

В свою очередь, Компанией БФТ на многолетней основе реализуются комплексные решения по управлению имуществом, включающие методологическое и консультационное сопровождение этой деятельности.

В отношении государственного сектора значительным преимуществом является получение возможности централизации учёта и оптимизации управления государственным (муниципальным) имуществом, а также получения оперативных данных для использования в текущей деятельности по повышению собираемости неналоговых доходов и доходности местных бюджетов. Представители бизнеса, в свою очередь, получают возможность проведения анализа эффективности использования активов, в том числе в филиалах и структурных подразделениях, что позволяет оперативно принимать решения, направленные на повышение доходности.

Специалисты Компании обладают успешным опытом проведения экспертизы нормативной правовой базы в соответствующей сфере, разработки предложений по оптимизации деятельности на принципах процессного управления, а также организации и проведении обучающих мероприятий, в том числе по разъяснению актуальных изменений законодательства в сфере управления государственным и муниципальным имуществом.

Мы готовы в любое удобное для Вас время предоставить более подробную информацию по данному предложению. По всем интересующим Вас вопросам просим обращаться:
Ведущий консультант Департамента методологии, анализа и консалтинга (ДМАиК)
Буянова Наталья Александровна
тел.: +7 (495) 784-7000
e-mail: n.buyanova@bftcom.com